火锅店选址注意事项

开店成功的第一要素是选址，成功的选对址是开餐厅成功的最重要的第一件事，一个火锅店老司机开店46家，选址0失误，一起看一下他是如何选址的：

开在街边，怎么选址？

1、第一个关键点是要考察社区的类型，通常是进大不进小

同时考察社区的关联因素，包括这个社区的入住率、客群、消费率、房价、年龄分布等情况。与定位不相符合的社区便被排除，比如一些老年社区。

2、第二个是考察动线的方向

不管在选社区店还是街边店的时候，动线都是很重要的因素，品牌组合基本上也能提前预估好。其次是考察客流多少，这是不固定的。

但是街边店不一样，很多人会认为晚上能得到最好的客流，其实不然。

周一到周五的中午和晚上都要测，而且一个月包括叠加日都存在变化，也要有所记录。

因为在一线二线城市，消费者很喜欢往商贸里跑，一个月要测满满月的客流，包括中午和晚上各个时间段的客流，甚至是这一秒钟或者一分钟有多少人数。

客流的意义不止是数人数，还要看客群的性质。包括客群的年龄分布情况，与品牌定位的契合度。

现在品类很多，自身品牌的定位尤为重要，而选址秘籍是明确好品牌的定位：针对30岁以下的消费者。

3、第三是考察工程条件的便利性

如今商场可百分之百满足工程条件，但是街边店不一样，要自己去核对工程条件，有几个方面：水、电、天然气。目前最大的问题是天然气，5、6年前在北京开的街边店也出现了供需紧张，一到夏天电量不够用，一关电就影响营业额。

4、第四“赔本赚吆喝，不过盈亏点都白费”

如果做一个300平方米的火锅店，一天10块钱，一个月三千块钱，加上各种成本，一个月下来总共30万开支。假设火锅店毛利平衡点是30万，一天至少盈利一万块钱，这个店才能过盈亏点。

不同场景面对的客群特性是不同的，所以选址的关键不是选在何处，而是选的地方能不能过盈亏，能不能达到盈利。

开在商超，火锅店怎么选址？

1、巧用四看

四看即看四个方面：

第一进场之前，首先要看一下有哪些品牌的餐饮组合，比如西贝、海底捞这些一线品牌可以作为参考对象。

第二步看其他品牌组合，比如它周围是否有HM、优衣库。

第三步观察电影院和超市，周边电影院在全国的排名情况直接影响餐饮店铺的客流量。

最后一点考察的是停车场情况，它是免费的还是收费的，停车位的数量是多少。

2、两个注意

火锅属于正餐，一定要定位在正餐层，避开快餐地带。另外一点值得注意的是方位：一般情况下，消费者们逛商场会偏向往左走，所以扶梯左边的位置会较好。

选址选在哪里还不是最重要的，重要的是要能和品牌相匹配，店能达到盈利。

一，看过千家店铺，从 8 从常见的选址误区说起 麦当劳的 CEO 说过一句话——做餐饮最重要的三件事：选址、选址，还是选址。无数个品牌经过多年的实践验证：选址的好与坏，7 成的几率决定了一家门店的兴亡。道理很好理解：位置选得不好，可能就没有人流，也就没有收入，那么开不了多久，可能 就会关门了。我在餐饮集团工作过 8 年，看过上千家店铺，结合自己多年在一线选 址，以及观察分析不同门店选址的经营业绩，重点讲一下选址的思路和方法。关于选址的课程，市面上也有很多。但很多老板花几十万学习后仍然一头雾水。所以，我在研发这个产品的时候，大量结合目前一线餐饮企业的真实案例，尽量让老板们 做到：听得懂、学得会，用得着！

时至今日，仍然有老板认为，就像不怕巷子深，自己的产品好，活着品牌大，位置偏点没 关系。这种思路在以前或许行得通，因为过去的市场竞争很小，市面上的餐厅酒馆儿，本就不多， 大家也要下馆子吃饭，不论远近，都有人摸上门去。

1，自带流量，位置偏点无所谓。

现在完全变了，市场竞争太激烈了：北京开 16 万家餐厅，倒闭 14 万家。如果餐厅的位置 太偏，在没有收入的前提下，各种成本压得你喘不过气来，很可能连前面 3 个月都熬不过 去，还怎么谈生存和发展。再说，靠口碑传播，那速度跟广告相比，就像风速追光速，根本就不是一个量级。况且，现在的顾客，时间成本高于一切，如果你选的地方太偏，让顾客拿着导航还要蒙圈， 顾客心理这本账算下来，吃饭的时间还不如赶路的时间，自然消费的频率和意愿也就受到 影响，下次不去了。最直观的，北京很多在胡同里的很多餐厅，生意则明显不如胡同口的店生意好；很多商场 里一上电梯附近的店，就比要往商场深处走的店生意好。

二、选址的常见误区：租金便宜点儿好；商场千万不要进！

2，房租还是便宜点好，免租更好。

贵不贵，不是你选址位置的首要考虑因素。

重要的是你对这个门店的预估营业额，餐厅接待能力，以及自身定位的匹配度

很多新入行的人在选店铺的时候会想，好地段房租很贵，那要怎么经营才能活啊？还是找 租金便宜的地方吧！贵不贵其实不是你选择位置的首要考虑因素，重要的是你对这个门店的预估营业额，餐厅 接待能力，以及自身定位的匹配度。如果你的预估营业额能够包的住，并且客流量、接待能力都能满足，那你是要一个房租贵， 客流大，生意好的店呢，还是要一个看似租金便宜，但是人流少，整天被吓醒的店好呢？

最近看到一篇文章，是一位网红餐饮创业者写的，意思是资金有限，选择便宜点偏点的位 置，通过社群运营等方法可以拉客流。我个人认为这是舍本逐末地做法。这年头时间最值 钱，你有那功夫直接选一个好地方，不比你费半天劲有效？

3，商城竞争太激烈，不要进？

商城能不能进，要看你的品牌适不适合。

不是所有的商城都适合餐厅入驻。

很多老板是做街边店起家的，会天然地对进商场有畏惧或排斥。一是觉得竞争激烈，二是觉得租金太贵。其实商场能不能进，要看你的品牌适不适合。怎么判断是否适合？首先得对商场的类型有所区分。商场分很多类。如果你开的是一个家常馆子，可能就更适合进社区型商场，如华堂，而不 是办公型的商场，如凯德 mall。此外，商场的档次、商场的运营管理水平也各有不同，不是所有的商场都适合餐厅入驻。进商场的好处有哪些呢？最明显的，就是品牌知名度提升得很快，假如你在一线城市的几 个重点的商场里都有店，品牌传播的速度肯定就比在街头更快一些！比如黑鸡小馆。因为 商场里节假日和周末的人流巨大，生意比较容易引爆！当然，在三四线城市，进商场消费的习惯还没有养成的话，进商场开店是需要慎重考量的。所以说，是不是要进商场，是跟自身的定位和对商场的了解足够的情况下，再做决策才是 对的。

三、选址的误区：朋友介绍不用考察；签约口头协议即可！

之前我接触了一个老板，说有朋友介绍了一个要转让的餐厅给他，说位置很好，面积也合 适，接手干了稳准不赔！这老板一听，二话没说，一百多万扔了进去，后来发现这个店存在各种问题，最要命的是 周围的客流并不能满足他的经营，最后草草收场，亏了不少钱。再比如北京这两年新兴起来的品牌杨记兴臭鳜鱼，开第三家店的时候，在交通大学附近接 手了朋友转让的一家餐厅。朋友跟老杨说，这里开店收入不错，也做出了一些让利的诱惑， 成功让老杨入套。结果，老杨的这家店开了后亏损 1 年多。我要跟大家说明一个简单的道理，朋友对你的店和品牌未必了解，他们介绍的店铺，最终 是否合适，需要自己也仔细斟酌，投资之前花多一点时间做调研和分析，能够降低风险。有的人可能觉得面子上过不去，但是跟数十万、上百万投资相比，面子似乎没那种重。

4，朋友介绍的店铺，肯定靠谱？

朋友对你的店和品牌未必了解

跟数十万，上百万投资相比，面子似乎没那种重。

同样是碍于面子，很多老板认为签约没必要太复杂，时往往只有口头协议。很多人会忽视 谈判签约的细节，最后在经营期间产生很多纠纷。我遇到的一个火锅店老板，在北京跟房东签约的时候，当时店铺没有营业执照，但是房东 答应会协助办理营业执照，并且表态说一定能够办下来。火锅店老板一听房东如此的信誓旦旦，并且租金和面积等都比较称心，就把合同签了。结果装修完了，正式营业也超过了 3 个月，执照却依然没有办理下来。最终被政府责令停 业。而老板此时才知道，这个房子根本没有办法办理执照，房子都是违建。

5，签约不用太复杂，有口头协议就行？

忽视谈判签约细节，在经营期间产生很多纠纷。

由于事先没有做出书面上的约定，在遇到哪些情况下，或者执照无法办理的情况下，房东 的赔付责任，最后只能老板自己承担损失：数百万的装修、租赁和经营损失，都白费了。这件事到现在还在打官司。其实还有更夸张的，有的小门店，在租房的时候，甚至连合同都没有，给自己留下的经营 隐患太多了。比如五道口那里原来有一排房子，好几户租金押金交了几十万，结果说拆迁 就拆迁了！不但无法经营，由于当初租房的时候，这几户都没有签协议，结果连押金都拿 不回来，房东的理由是，要么等政府拆迁办的补偿下来再说，要么你们告我去，结果现在 都还在打官司

因此，只要是租房，协议一定要写清楚，关系到门店生存的风险，都要考虑到，诸如免租 期、租金、付款方式、面积、执照、甚至空调机位等等。

6，商圈人流大=生意肯定火？

目标顾客群的数量才是我们开店的核心数据。

很多老板也都会认为，只要我选择的商圈人流大，生意肯定能火。其实这并不完全正确，因为目标顾客群的数量才是我们开店评估的核心数据。打个比方，假如你的店客单价定在 80 元，那么即使一个村有 10 万人，那也不是你的顾客， 因为真正能够消费的起你的顾客没有那么多。之前杨记兴的老板在北京西三旗开了一个店。 1000 平的餐厅卖徽菜，人均 80-90 元，一直亏 损了 2 年。后来我们在经过对顾客和周边商圈的评估之后发现，能消费得起这家店的人不多，于是对 产品、价格等做了一系列调整后，把餐厅面积砍掉一半后，生意才逐渐好转。这就好像希尔顿酒店开在密云县，王品台塑牛排开在回龙观的概念一样，我们讲，确定你 的产品、价格和品牌，是否适合商圈里的顾客群，以及足够多的有效顾客群来支撑你的经 营，就非常重要。

那么，人流量到底该如何进行测算？这个问题，我们留到下面，会给出非常简单好用的方 法。

7，好铺难找，竞争激烈，顾不上调研分析？

现在餐饮的选址大战几乎到了白热化的阶段，尤其是一线城市。

提前几个月找铺，做好评估和分析，守株待兔和提前准备相结合。

这种想法其实我非常理解。在跑了几十个商场，调研了近千家商户之后，也包括对街 边店的扫街找铺子积累了一定的经验之后，我发现，现在餐饮的选址大战几乎到了白热化 的阶段。比如我在给一家中餐厅找铺面的时候，就遇到了 4 拨人同时在看同一个铺子，要跟转让方 谈铺子，排队排了 2 个小时。现在好铺子确实难找，尤其是北京等一线城市。但是我同样还是告诫众多餐饮小白们，即使好铺子难找，该调研还是调研，该分析还是要 分析，因为刚刚说过的话，投资几十万甚至上百万进去，不看仔细了怎么行？就跟找对象 一样，难道能因为不好找就大街上随便拉一个？可能有老板会说：好铺子转瞬即逝，怎么会给我们留出那么多时间来选择呢？那就是要在准备投资开店之前，至少提前 2-3 个月，就开始做铺面的筛选，而且是要一次 筛选至少 5-10 处的铺位，搞清楚到底哪里更适合自己，并且有主动出击和守株待兔双重态 度，才能给自己寻觅到好铺子。这样的话，在你拿铺子之前，已经做了商圈的评估了，已经做完了投资的分析了，那么你 再拿铺子的时候，也就可以更有信心，更果断了。

那么，到底该如何选择商圈和地段呢？又如何做好投资分析呢？后面我们会结合大量案例， 会给大家做出一些详细解答。

8，地方选好了，生意肯定好？

选好一个位置只是第一步

可能很多人说了，选址这么重要，也花费了这么多心思，那么做好这一步是否就坐等收钱 了？众所周知，选址是企业生存的关键，但是品牌定位、商业模式、选址、产品、运营管理， 这些缺一不可。如果在你定位还不清晰，模式不成熟，产品还没磨合好，运营管理的系统化建设还没有落 地之前，只是靠学了如何选址，或者完全依赖于选址的话，基本上能判断你的生意肯定做 不大。这样的餐厅不是没有，比如很多景点餐厅就是如此，位于香山、长城的一些个体商户大多 如此，靠山吃山，靠景吃景，反正不做回头客，只要成本压住了，那么生意不用愁。这样的心态做做生意赚点钱还可以，要是做品牌，那想都不用想的。因此做企业你不修炼 好内功，怎么能谈长期发展。

四、4A 选址法之 1A——商圈的选址

4A 选址法就是靶心方式，从商圈开始入手，到具体点位选择的深度考量方法。一个城市有很多圈子，有生活圈，工作圈，商业圈，这些圈子都可以叫做商圈。

而我们经营餐厅的都知道，不同的圈子里，适合不同的餐饮，因此了解商圈的性质、规模、 特点、新旧，就变的很重要，因为作为一个餐饮经营者，只有对你所在的城市和商圈都有 了解，经营这件事才会更有把握，因此我们拿出一点时间，给大家详细的分解一下 4A 选 址的 1A，商圈的选择。

通常，我们可以看到，在这 8 个不同特点的商圈当中，不同的商圈有不同的餐饮模式。比如在社区型商圈，可能中餐会多些，比如大鸭梨的餐厅大部分会选择在社区周边。在办公型商圈里，适合快餐，以及消费不高，但有一定的品质的小型商务餐，但是在一个 办公型商圈里，类似这样的店不能多。在购物中心，入驻业态就更丰富。然后这里说一下景点型商圈，景点型商圈大家在选择的时候，需要慎重一点考虑，因为景 点分为很多种类型，不同的景点，适合不同的餐厅。另外在行政商圈里，比如说医院周围比较适合开粥类、面条类的餐厅，高中、职业院校周 很适合做快餐厅和休闲餐厅，比如小咖啡馆等。朝阳医院对面的老家肉饼也是同样，200 多平米，月营收也超过 60 万。当然，任何一种商圈类型，都不是单一表面的看起来适合经营就一头扎进去，还要跟进一 步的分析下去，更具体的了解，才能有更大的生存把握。那么我们通过下面一些内容来给 到大家更多的帮助。

五、社区型商圈如何选择？

商圈分类中，重点给大家分析两类商圈，一类是社区型商圈，一类是购物中心商圈。社区型商圈是可以细分的，

第一类细分方法是按照社区的成熟程度划分。5 年以内的社区 都是新社区，10 年左右的是中青年社区，入住率达到 8 成以上，15 年以上的是老社区。不同的社区面临的消费人群不同，餐厅选择社区时要考量：老社区老年人多，需要考虑老 年人的生活习惯，价格上的优待，例如北京东四环的红庙社区，有 25 年以上历史，70% 以上都是老年人，那周围的餐厅多以清淡口味为主，且会和居委会合作推出老年就餐优惠 券等。中关村知春路有很多社区，很多房子都是苏联时期就盖起来的，时间也超过 20 年，但是 分析后发现，跟红庙社区乃至其他老社区有不同，因为这里有北京几所很好的小学，那里 学区房的价格超过每平方米 30 万，那里入住的老人较少，多是父母带孩子在那里上学。中青年社区，居住的人群多是年轻人，消费能力最强，他们热衷于外出就餐。

新社区一般入住率不高，小区里没人，不够成熟。入住率怎么看？

第一你可以询问物业，

第二你可以通过晚上对住宅的灯光的观察，如果开 灯的房子很多，那么入住率肯定就会好一些。当然，也包括上网去查一下开盘时间等等， 都是可以参考的方法。社区的成熟程度跟你的品牌有很大的关联。此外，社区的档次对品牌入驻有很大的参考意义。

如何判断社区的高端中端，你也可以有很多方法，在这里我说 2 点，

一是观察进出的车辆， 或者在车库观察一下车辆，如果好车居多，比如超过 40 万的多，那么社区肯定会相对好 一些，如果超过 100 万的车多，那社区肯定很高档，周边的消费能力也会更强。比如朝阳大悦城附近的 3 个小区就很典型，高端社区是星河湾，基本上都是百万级的豪车， 天鹅湾就是高端社区，基本上是 40-80 万的车辆，而青年汇小区则相对低端一点，普遍是 40 万以下的车辆出入。还有就是旁边水果店的品类和价格